Можно ли объединить жилую комнату с лоджией?

Жильцы стараются сделать свои квартиры комфортнее. Для этого проводят реконструкцию и перепланировку: объединяют жилое помещение с кухней или балконом, убирают оконные блоки, утепляют лоджии и даже проводят на лоджию централизованное отопление.

При перепланировке или реконструкции собственники нередко исходят из предположения, что главное — не сносить несущие перегородки. Всё остальное — можно.

Это заблуждение. Перепланировка может быть незаконной и в случаях, когда несущие конструкции не затронуты. И даже — когда реконструкция сделана по проекту, а специалисты дали заключение, что во время работ нарушения не допускались.

Такое дело рассмотрел Шестой кассационный суд общей юрисдикции (дело № 88 – 19749/2021).

В Казани собственник трёхкомнатной квартиры с двумя лоджиями сделал реконструкцию. Одна комната была объединена с кухней и стала кухней-столовой. В квартире осталось две жилых комнаты. При реконструкции были демонтированы оконные рамы между комнатами и лоджиями, частично зашиты оконные проёмы. Сами жилые помещения объединены с лоджиями.

Проект реконструкции был разработан специализированной фирмой. Другая компания дала экспертное заключение, подтвердив, что проект перепланировки квартиры соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям.

После работ владелец реконструированного жилья обратился в суд с иском к муниципальному казённому учреждению «Администрация Кировского и Московского районов Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» и просил сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии, чтобы узаконить результат работ.

Районный суд отказал собственнику в иске. Апелляционная инстанция с решением согласилась.

Разрешая спор, суды учли следующее:

- В результате перепланировки жилые помещения были объединены с лоджиями.
- Истец использует лоджию в качестве жилого помещения, что недопустимо и противоречит жилищному законодательству.

Истец подал кассационную жалобу.

Шестой кассационный суд общей юрисдикции отметил, что суды верно расценили работы по изменению параметров квартиры как реконструкцию объекта капитального строительства.

Истец во время судебного разбирательства не доказал:

- соблюдения всех необходимых нормативных требований, которые установлены законом к проведению реконструкции части объекта капитального строительства;
- получения разрешительной документации;
- наличия согласия собственников помещений МКД на произведённые работы или принятия мер к их получению.

Суды первой и второй инстанций установили, что разрешительная документация на проведение строительных работ не оформлялась.

Кассационный суд подчеркнул, что суды сделали правомерный вывод о проведении в квартире работ, которые противоречат положениям:

- Жилищного кодекса РФ (ст. 25, ч. 1 ст. 26, ст. 27, 29, 34, 36 );
- Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170 (п. п. 4.2, 4.9);
- СП 54.13330.2016 (п. п. 3.15. 3.21);
- Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14.

Суд решил, что сохранить квартиру в изменённом состоянии невозможно, поскольку использование лоджии для проживания противоречит жилищному законодательству.

Важно! Перед началом реконструкции (или перепланировки) квартиры следует обратиться в органы местного самоуправления и узнать, какие документы потребуются, чтобы сохранить квартиру в перепланированном виде. Выяснить, нужно ли получить согласие общего собрания собственников.

Независимо от того, будет ли реконструкция согласовываться в административном порядке или признаваться в судебном, разрешительные документы потребуются почти одни и те же.

Риск самовольной перепланировки заключаются в том, что УК, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд и потребовать привести квартиру в первоначальное состояние.